新政后各区域板块分化日益明显 继5月营业税政策出台后，时隔两个月个人所得税政策再次出台，并于8月1日起正式实施。那么新政后市场将走向何处？各个板块的行情又会如何变化？据中原（上海）领先指数最新数据表明：新政策使得卖方市场出现了分化。对于那些房源利润空间较大的卖家，他们继续选择由售转租或者封盘；而那些房源利润空间不大的卖家，大部分仍维持原来的挂牌价格。而买家在新政之下，也不急于入市，静观其变。静安区的新闸路、徐汇区的徐家汇、卢湾区的打浦桥等板块都显示了不同的市场态势。

　　静安区新闸路板块：租售两旺 静安区新闸路板块位于南京西路、静安寺、曹家渡三大商圈之中，配套成熟，闹中取静，居住氛围浓郁，该板块租售皆活跃。热销楼盘“中凯城市之光”、“国际丽都城”、“静安枫景”等凭借良好品质及产品在板块内的稀缺性，买卖呈供不应求态势。在租赁方面，受政策影响，该板块租赁挂牌量增加了20%以上，成交活跃的有“中凯城市之光”，一房租金为8000元/月左右，二房租金在12000-13000元/月，较高的投资回报率也是该板块受到推崇的原因之一。

　　徐汇区徐家汇板块：刚性带动需求 徐汇区徐家汇板块的中高档楼盘成交比较稳定，价格也较为坚挺。从成交房源来看，两类房源比较热销：一类是中高价位楼盘，诸如“东方曼哈顿”、“莱诗邸花园”、“尊园”等高档住宅，受境外及港澳台人士欢迎，又如“福源汇居”、“永新花苑”等楼盘则多受到本地及内地自住客的青睐；另一类是有一定房龄的高层公寓住宅，如“玉兰花苑”、“佳信徐汇公寓”等总价在100万-120万元上下的物业就有不错的成交，究其原因主要是周边刚性需求比较旺盛。 卢湾区打浦桥板块：转售为租导致供不应求 中心城区部分板块由售转租现象明显也导致了板块内租赁市场呈现供大于求的状况，如卢湾区打浦桥板块一些房龄在2-3年、中短期投资客比重较高楼盘的业主转售为租的现象比较多，约有20%的业主选择了转售为租，以“卢湾都市花园”和“海悦花园”最为明显，这也使得板块内本身租赁需求一般的市场租金出现小幅小调的迹象，下调的幅度在5%左右。

　　成交走低租赁攀高 相关政策的出台使得二手房市场观望气氛成为主流，买、卖双方都在静观市场变化，等待合适的时机。从近期二手房市场来看，买卖成交量下滑租赁成交量走高是最主要的特点，其中比较值得关注的板块有徐家汇和古北板块、浦东张江板块以及虹口区域。

　　据泛城租售网古北中央分行马岭小姐介绍，由于个税于8月1日起征收，因此在此之前有一部分业主急于税前出手，有降价放售的情况出现。如古北华丽家族有一套房源，之前单价24000元/平方米，政策出台后单价调整为22000元/平方米就可成交。买家纷纷在市场上淘低价房，基本上要低于市价的50%以上才会考虑购买，但许多业主的心态还是保持的相当好，降价销售只是一小部分。

　　还有一部分业主“转售为租”，更有些资金实力较强的业主干脆不出售，等待市场的变化。由于古北二期内出租房供大于求，导致租价也有所下降，下降幅度在20%左右。 同时，徐家汇板块目前价格松动较小，但目前市场上客户基本都处于观望期，一般低于市场价20%-30%会考虑购买，更有许多业主已经将他们投资的目光集中到了商铺及办公楼上。

　　张江板块在区域上实际分为东西两大板块。一是以张江高科技园区为主的西板块，另一个是以原张江镇和规划中的新张江集镇为主的东板块。分别代表两个区域的楼盘是是张江汤臣豪园和城市经典。

　　由于张江以建设高科技工业园区为主，二手房市场次新商品房供应较少，成交也比较少。据汉宇地产市场研究部数据显示，7月上半月张江地区二手房成交仅19套，比6月份下滑50%。目前该区域物业类型主要为联体及叠加式别墅，仅有少量两房和三房房源供应。该区域次新商品房供应集中在城市经典一期，二手房均价在11000元／平方米左右。

　　另外一个二手房供应比较集中的地方是流明新苑、广兰明苑、春港丽苑，主力房型为两房和三房，少量为一房。次新房房龄较短、房型较好，均价在6500-8000元／平方米不等，但小区及周边居住环境较差。由于本地需求不高，而在此工作的白领一般选择较高档的次新二手房，所以目前该区域二手房成交并不多。

　　依托张江高科技园区，这里的租赁市场非常旺盛。租客以年轻白领居多，大都在园区内工作。但非本地的人员数量较大，因此出租房源供不应求。该区域房价虽然比陆家嘴等地区低20％-30％，但是租金可与潍坊和兰村地区媲美。次新装修两房租金价格在2800-3200元/月，还是以城市经典为主要供应楼盘；老公房和市政配套房在1200-1500元/月。

　　虹口区南部板块包括鲁迅公园板块和北外滩板块，这两个板块的整体环境、道路交通、住宅品质在区域内都比较优越，因此日益成为自住买家安家置业的主选区域之一。在二手房市场，近期由于虹口南部板块内的以往成交主力二手房房龄基本都在5年内，因此曾经一度出现了买卖停滞的状况。不过从6月下旬开始，成交量逐渐破冰。首先是鲁迅公园板块内的新陆花园、香港丽园、中皇广场等一些房龄5年以上或接近5年的楼盘开始少量成交。随后，欧阳名邸、瑞红新城、银欣花园、紫虹嘉苑等明星楼盘也开始陆续出现成交；不过成交量与新政前相比仍有不小差距。从成交价来说，次新楼盘的成交价由于业主转移或与买家分摊税费，使得价格比4、5月平均上涨了6%-10%。从成交物业房型来看，还是两房70-110平方米的自住房源占主导。在北外滩板块由于其内次新楼盘基本都是能够看到浦江的景观楼盘，挂牌价普遍高于鲁迅公园板块，因此目前买卖成交仍不乐观。

　　在租赁市场，虹口区的总体租赁挂牌有20%左右的增加，租赁成交量也相应有所上升；与北部凉城、曲阳板块以中低价位租赁成交为主相比，7月以来南部板块的中高档次新房占据了虹口租赁成交的大部分市场份额。鲁迅公园板块的瑞虹新城、浦江名邸等次新楼盘带装修物业一房成交价在2500-2800元/月，两房3000-3800元/月左右，成交较为活跃。在北外滩板块，近期表现突出的是耀江国际广场。耀江国际广场是位于北外滩板块核心规划地带的一个集居住、商务、办公、休闲娱乐为一体的现代化综合社区。由于该盘住宅部分以大户型房源为主，同时在二手房市场的挂牌价平均过2万/平方米；因此租赁表现比买卖活跃。该盘毛坯2房月租金在2500元，3房在3000-3500元左右；而装修房月租基本是毛坯房租金的两倍。